Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья

Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

       Поддержание в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда - неотложная задача, решение которой немаловажно и просто необходимо.   В  Послании Федеральному собранию РФ Президент России Владимир Путин отметил важность этого вопроса и оценил это явление как бедствие. В соответствии с поручением президента был разработан  и  утвержден Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Позднее была создана государственная корпорация "Фонд содействия реформированию ЖКХ" . Программа по расселению ветхого и аварийного жилья была разработана несколько лет назад, На первом этапе выполнение программных мероприятий  осуществлялось в основном за счет бюджетных средств. В то же время   создавались предпосылки для крупномасштабного привлечения внебюджетных ресурсов, которое планировалось для выполнения мероприятий второго этапа. Если   на первом этапе   были созданы необходимые методические, организационные и правовые условия для реализации   основных задач: упорядочение методологических основ оценки и проведение оценки объемов аварийного жилищного фонда, подлежащего ликвидации, а также определение необходимых ресурсов площади жилищного фонда для переселения граждан. Формирование законодательной и нормативной базы для предоставления жилья переселяемым гражданам, установление очередности сноса аварийного жилищного фонда (по районам, микрорайонам, участкам, зданиям), а также переселения граждан.   Решение проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда (частично) должно осуществляться путем финансирования достройки жилья высокой степени готовности. Возможность заняться этой крайне острой проблемой изучения жилья появилась в Сорочинске  и благодаря Федеральному закону N 185, в котором закреплены положения.     Подготовлена программа по фонду содействия реформированию ЖКХ - это федеральный закон 185, который был подписан 21 июля 2007 года. И одна статья расходов там посвящена переселению людей из ветхого аварийного жилья.   Закон гласит, что если дома  решением  городского совета  до 1 января 2007 года были признаны аварийными и непригодными для проживания, то они могут попасть в федеральную программу на переселение по Федеральному  закону №185. То есть, другими словами, в законе есть четкие требования, какие необходимы документы, чтобы получить финансовую поддержку  в рамках действующего закона.

Порядок отнесения жилищного фонда к категории непригодных для постоянного проживания должен быть единым в масштабах территории Оренбургской области и соответствовать (до принятия иных правовых актов) Положению о порядке признания жилых домов (помещений) непригодными для проживания, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации  №47 от 2006 года  . При разработке муниципальных программ предусматривается выделение двух категорий домов и помещений, непригодных для проживания: дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания; дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе и по причине экономической нецелесообразности). Исходя из этого, муниципальные образования области в рамках формирования муниципальных программ составляют реестр ветхих и аварийных жилых строений (домов), уточняя объем такого жилья и численность проживающего в нем населения. С учетом показателей реестра формируется перечень конкретных объектов, предназначенных для переселения граждан, и определяются объемы финансирования. Перечень используется для заключения государственных договоров с государственным заказчиком Программы. Наибольшую долю ветхого и аварийного фонда составляет малоэтажное (до 3 этажей) жилье, занимаемое на условиях договора социального найма и  частной    собственности.   

   Существует  нормативно-правовой акт - постановление правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, где четко прописано, какой дом, при каких условиях признается аварийным:  по физическому износу, по вредным факторам среды обитания и т.д., тут целый ряд критериев. Если брать   конкретный случай по г.Сорочинску, то руководством Муниципального образования было  принято решение привлечь независимую организацию, которая четко определит в рамках действия  этого постановления, ветхий дом или нет . В связи с чем , после обследования домов, пришли к единому мнению,  в 2010г. в соответствии с действующей программой городская власть запланировала в этом году расселить    3 аварийных, непригодных для проживания дома № 31,32,33 во втором микрорайоне, а это 1773,12 квадратных метров .  На это потребуется 47 миллионов рублей, которые   будут выделены  за счет средств фонда содействия и реформирования ЖКХ.    

Государство гарантирует гражданам, проживающим в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения, соответствующего требованиям, предъявляемым к нему в соответствии с законодательством Российской Федерации (статьи 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР). Законодательное определение понятий "ветхого" и "аварийного" жилья на федеральном уровне отсутствует. Социальные обязательства государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, не определены. Правовая база не учитывает современного состояния проблемы, связанного с вопросами собственности на объекты недвижимости в жилищной сфере. До недавнего времени государство являлось основным собственником жилищного фонда и не обеспечивало надлежащей системы эксплуатации. Таким образом, замена жилого помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью государства, а не собственника этого помещения. Тем самым признается прямая ответственность государства за возникновение проблемы жилья, непригодного для проживания.

       Большинство проживающих в ветхих и аварийных домах граждан не в состоянии в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества.      

Юридические вопросы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда решаются в рамках жилищного законодательства.

 Основные положения, которые необходимо принять к сведению при переселении граждан:
граждане, имеющие одно и единственное жилье в муниципальном или государственном жилищном фонде, непригодном для проживания, и проживающие в нем на условиях социального найма, должны претендовать на первоочередное получение бесплатного жилья в пределах нормы предоставления жилых помещений, определенной законодательством, в муниципальном или государственном жилье социального использования;
граждане, имеющие в государственном или муниципальном жилищном фонде, непригодном для проживания, частные (приватизированные) квартиры, могут иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья на условиях социального найма в пределах нормы предоставления жилых помещений с правом последующей приватизации при условии внесения изменений в законодательство;
если граждане, проживающие в ветхом или аварийном жилищном фонде, хотят получить жилье большей площади, они обязаны оплатить разницу между стоимостью желаемого жилья и жилья, полагающегося бесплатно;
очередность предоставления жилья гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилищном фонде, определяется муниципальной программой ликвидации такого жилищного фонда, а именно - очередностью сноса строений, определяемой в первую очередь в соответствии с планом развития территории.

Учитывая механизм улучшения жилищных условий переселяемых граждан  из ветхого и аварийного жилищного фонда необходимо соблюдать следующие условия,  возможности или необходимости предоставление им жилой площади, размеры и качество которой определяются исходя из установленных законодательством гарантий государства перед указанными гражданами.
Данный механизм предполагает, что муниципалитет предоставляет гражданам жилье на условиях социального найма. Предлагаемое муниципальное жилье может являться жильем:
освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;
полученным муниципалитетом в новом строительстве от застройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре;
приобретенным на вторичном рынке недвижимости;
построенным муниципалитетом в качестве муниципального социального жилья.
Главным критерием выбора того или иного вида жилищного фонда должна стать стоимость жилья, которая должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размеру и качеству предоставляемого жилья.

Финансовые средства для решения проблем переселения граждан из аварийного жилищного фонда формируются в рамках федеральной подпрограммы, областной и муниципальных программ за счет бюджетов различных уровней и внебюджетных источников.
Реализация Программы по объектам за счет средств федерального и областного бюджетов осуществляется в рамках межбюджетных отношений. Бюджетными ресурсами являются средства федерального и консолидированного областного бюджетов, направленные на финансирование Программы, в том числе: средства, образуемые в результате эффективного использования муниципальных земель.   

При использовании бюджетных ресурсов должны быть учтены следующие особенности:
а) бюджетные ресурсы характеризуются нестабильностью и, следовательно, большими коммерческими рисками, а также относительной незначительностью размеров, в то же время механизм их использования наиболее прост;
б) бюджетные ресурсы являются основными финансовыми источниками на первом этапе реализации Программы, в дальнейшем их доля в финансировании Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда будет сокращаться;
в) подготовку земельных участков к конкурсной продаже следует начинать с самых престижных участков, которые пользуются наибольшим коммерческим спросом;
г) условия проектирования и строительства должны быть взаимовыгодными как для инвесторов, так и для муниципальных образований области;
д) средства, предназначенные для завершения строительства домов высокой степени готовности, будут предоставляться и считаться реализованными только в том случае, если заказчиками-застройщиками будут применяться энергоэффективные проекты, исполняться требования СНиПов, норм и правил, обеспечивающие энергосбережение и снижение размеров оплаты жилья и коммунальных услуг.